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房产税又有变动,这真的是“杀房价利器”吗?

wangchaowh 定制攻略 2021-06-11 00:00:04 4 0

“财爷 ,房产税什么时候出台,快出台的时候提前跟我说下,我提前把房子给抛掉” 。

“财爷 ,房产税什么时候出台 ,这帮狗日的炒房客,是时候杀杀他们锐气了,让他们有去无回 ”。

以上对话100%真实 ,是我们魔都财观开线下分享会时多位粉丝朋友问我的原话。

第一句代表的是有多套房产的有产阶级,第二句代表的是只有自住房的普罗大众,不管有产还是无产 ,他们都对外传达着一个概念:

只要房产税来了,房价一定崩 。

如果你真的这么想,就真的是很傻很天真了 。

1

就在前几天 ,上海上调了2021年房产税税率征收标准。

征收的分界线提高至73482元,所购房屋单价≤73482元/㎡适用税率4‰,所购房屋单价>73482元/㎡适用税率6‰。

具体数据跟以前相比也没差多少 ,但很多人看到新闻很震惊:

what?上海出台房产税了?

有啥好惊奇的,其实上海早在2011年,就联手重庆 ,开启了房产税的试点 。

换句话说 ,早在十年前,东部最发达的城市和中西部最发达的城市,就已经在两种不同的城市环境中试点房产税了。

我们来瞅瞅上海的房产税征收的情况 ,这很可能是其他城市所参考的“标准范例”。

先说一点,房产税是针对保有环节的收费,也就是说只要你一直持有着这套房子 ,就需要在每年的12月31日前缴纳 。

缴纳的金额按照最新的划定,如果你买了套中环每平单价是10万的房子(超过了规定的73482元/㎡,按照税率6‰征收) ,面积是100平。

那么,总价1000万的房产,按照上海的新政 ,每年需要缴纳60000元的房产税。

如果你没有按时缴纳,那么在过户前也必须缴纳,而且还会产生滞纳金 ,每天的滞纳金为未缴额的万分之五 。

你看 ,只要你满足被征收的条件,想要糊弄过去不交税,这完全不可能。

但是 ,且慢,这个房产税想要征收,还是有难度的。

考虑到大多数家庭的实际情况 ,比如有些户籍夫妻一辈子在上海,就是老实本分的工厂职员,月收入也不高 ,只是运气好,以前买了房子 。

如果让他们还要每年都来缴税,很显然 ,会大大加重他们的负担,不利于社会和谐。

所以,相关的减免一定是必须的。

如果是首套房 ,一律全免 ,不管你的房子是1000万还是1个亿,都不收房产税 。

如果是二套房,在加上第一套面积的情况下 ,人均面积60平以内的可免,按照1家3口算,你的总面积只要小于180平的 ,免征房产税,如果面积超出180平了,超出部分才征收房产税 ,而且,哪怕是要征收,目前还能打7折 。

所以你看 ,哪怕房产税会在全国范围内大规模铺开来做,这个征收的力度估计也不大。

该减免的减免,毕竟还要很多刚需要照顾。

该打折的打折 ,毕竟还要很多二套其实真的也是刚需 。

2

最近一年来 ,房地产税被谈论的频次明显减少了。

2020年11月28日,新华社发布题为《抑制楼市“打新热”,需要“硬核 ”举措》的评论。

因为去年深圳和杭州新房摇号新房打新实在太火了 ,文章中直接提出几条措施,除了加大供应外,最直观的就是针对投资者的 。

更多地关注住房流向 ,加强对持有环节的调控,让税收杠杆发挥更大作用。建立科学合理的房地产税制度,通过市场化手段抑制投资投机行为 ,或许能收釜底抽薪之效。

这无异于喊话,赶快,征收吧 。

但是 ,喊话是一回事,有没有真正执行其实是另一回事。

从2012到2015年,高层报告频频提出 ,要扩大个人住房房产税改革试点范围 ,尽快按照人均居住面积征收累进房产税,增加拥有多套和豪华住房的持有成本。

而2011年至今,几乎每年的两会上 ,房地产税都是保留项目,不是在“改革 ”,就是在“推进”的路上……

今年的两会 ,一句话都没有提及房产税,直接“冷处理” 。

前不久《人民日报》撰文:按照“立法先行 、充分授权、分步推进 ”的原则,积极稳妥推进房地产税立法和改革。

而稳妥推进这样的字眼 ,懂的人自然懂,就是步调会比较慢。

而房地产税是地税,哪怕是全国层面立法通过了 ,到了地方,地方还会根据自己的实际情况进行各种调整:

如果减免的话,应该按照什么标准来如果征收的话 ,税率是多少如果调整的话 ,应该怎么调比较合适......而且,对于各个省份而言,如何征收房产税也是一个博弈和充满学问的事 。

没有一个城市会把自己的税率定得太高 ,否则在跟其他城市的竞争中会处于下风 。各地征收时会看着其他城市的眼色,不会相差太大。

这其实就意味着,房产税的出台 ,不同省份推出的节奏不同。

这其实就意味着,房产税的出台,整体的进度真的会很慢很慢很慢 。

这其实就意味着 ,房产税的出台,杀伤力也是有限的。

3

其实,想要通过房产税来抑制房价 ,这条路是从现实环境看,根本行不通。

2011年上海正式推行房产税试点,在接下来的10年中 ,我们看到了上海房价的一飞冲天 。

当然 ,可能有人说上海房产税的征收力度太小了,不够激烈,如果再猛烈一点 ,房价一定大跌。

我们把目光转向同样是亚洲文化圈的韩国。

2018年9月,为了压制韩国首尔房价的猛涨,韩国提高了“囤房税”税率(类似中国房产税) ,原先住宅持有税率是0.5%-2 %之间,一下子就提高到了3.2% 。

当然,这样的税率是针对第3套住宅开始征收 ,直接秒杀多套房产的炒房客。

这么高的征税比例,而且是每年还要征收,其实属于“核弹级别”的调控了 ,但事实结果却事与愿违。

炒房客不仅没被直接干掉,而且房价竟然嗖嗖的涨了50% 。

用范志毅的话说:韩国首尔的房价,涨的真是脸都不要了。

再看看美国、新加坡 、德国 、法国等 ,全部都有房产税 ,但这些国家的房价并没有受到很大的影响。

首尔和上海的房价为什么在近几年还源源不断的涨,因为经济发展依然强劲,因为还有人口正在源源不断的流入进来 。

请记住 ,房价一定是这个城市的经济和吸引程度的最直观反映 。

房价涨一波,我就消化一波,不用担心没有人接盘 ,不用担心会被套牢。

房产税的出台,其实受影响最大的并不是炒房客,而是那些租客们。

韩国出台囤房税后 ,在短短一年内,首尔的租金贵了20% 。

你让业主多缴纳了费用,这笔费用精明的业主当然要进行转嫁 ,总不能自己承担损失,而最终所指向的链条,就是那些租客们。

所以你看 ,转了一大圈 ,出台房产税后真正的受损方,其实是那些在城市中没有房子的租客,那些无产者们。

4

当然 ,你可能还会问,既然起不到实质性的作用,为什么还要征收 。

房产税的出台 ,能精准的降低大家对未来房价的预期。

当所有人都觉得会跌的时候,房价一定会跌,这是一种群体性共识带来的结果。

这样的措施可以稳定民心 ,让大家看到政府的决心 。

当然,这些心理上的降价预期很有可能只是暂时的,因为过了几年后 ,现实很可能会啪啪的打脸。

与此同时,房产税也将成为地方政府重要的收入来源。

毕竟对于很多政府而言,卖地一时爽 ,但卖了就没有然后了 ,而房产税是年年征收,有利于财政收入稳定 。

既然房产税不能破解房价上涨,那有没有什么终结解决方案?

前几天看到任泽平的一个观点 ,讨论中国房地产还有没有解,提到了两个方案,我深表赞同:

控制货币:房价上涨很大程度上是货币现象 ,只要有效控制货币超发,房价一定能控制住。

人地挂钩:对于那些人口不断新增的一二线城市,加强供地的面积和节奏。

除此之外 ,别无他法 。

房产税这根绳子,套在炒房客的脖子上,其实不疼 。

以上为正文 ,来自财爷。

房产税的如何征收标准
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